nájomné zmluvy k poľnohospodárskym pozemkom

Nájomná zmluva je prejavom slobodnej vôle prenajímateľa prenechať poľnohospodárky pozemok nájomcovi. Na dočasné užívanie a branie úžitkov za dohodnutú odplatu. Medze a rozsah práv a povinností v súvislosti s nájmom poľnohospodárskych pozemkov alebo poľnohospodárskych podnikov ustanovuje najmä o zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a  inému poľnohospodárskemu majetku a pododne.

Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku jednoznačne nastavená v prospech nájomcu. Zvýšená miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, ktoré  vychádza z povahy hospodárenia na pôde. Požiadavka dlhodobej stabilizácie užívacích vzťahov ale nemôže byť dôvodom na neprimerané povyšovanie záujmov nájomcu nad záujmami prenajímateľa. Najvýraznejšie sa nepomer v postavení zmluvných strán prejavuje pri skončení nájomnej zmluvy a vrátení pozemku.

Dobré zmluvy robia dobré vzťahy

Spoločným záujmom prenajímateľa a nájomcu je prenajať poľnohospodársky pozemok . Na dostatočne dlhú dobu, aj s možnosťou predĺženia za vopred dojednaných podmienok. Dohoda zmluvných strán má vyhovovať  prenajímateľovi aj nájomcovi.

Zmluvný nájom

Vznik, trvanie, predĺženie a skončenie nájmu

Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Spravidla sú to pozemky spoločnej nedeliteľnej nehnuteľnosti alebo niektoré pozemky po vykonaní pozemkových úprav.

Zmluvný nájom

Vznik, trvanie, predĺženie a skončenie nájmu

Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Spravidla sú to pozemky spoločnej nedeliteľnej nehnuteľnosti alebo niektoré pozemky po vykonaní pozemkových úprav.

Pri väčšine prenajímaných pozemkov je stav iný. Prenajímateľ je spravidla podielovým spoluvlastníkom. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Teoreticky, ku každému spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť zmluvný vzťah medzi rôznym prenajímateľom a rôznym nájomcom. Výmera v pozemku pre každého nájomcu sa vypočíta ako výmera pripadajúca na prenajatý spoluvlastnícky podiel.

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Zároveň platí, že nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte menšinový spoluvlastnícky podiel, má tie práva, ktoré mu zákon o nájme priznáva.

Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu je dostatočne určitá a zrozumiteľná. Práva, ktoré zákon priznáva nájomcovi, ktorý má uzatvorenú zmluvu  k menšinovým spoluvlastníckym podielom nie sú formulované ani jednoznačne ani dostatočne zrozumiteľne.

V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden  z nich. To je zjavne v rozpore s účelom zákona o nájme, ktorý predsa umožnil uzatvárať nájomnú zmluvu na akýkoľvek spoluvlastnícky podiel. Ale ak nájomca  nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Odstraňuje právo priznané nájomcovi, ktorý nemôže užívať prenajatý pozemok rozpor s účelom zákona?  Takáto situácia je riadne za vlasy pritiahnutá, ale poukazuje na potrebu nevytvárať pocit, že v súlade so zákonom možno niekoho preľstiť.

Dostatočne určitá a zrozumiteľná je aj podmienka, ktorá priznáva prenajímateľovi právo užívať poľnohospodársky  pozemok, ak zmluvný nájom skončil alebo má skončiť. Ak raz nájomná zmluva skončí, nájomca je povinný vrátiť prenajatý poľnohospodársky pozemok prenajímateľovi. Nie je teraz dôležité rozoberať, čo a ako musí prenajímateľ konať a aké podmienky musia byť splnené. Podstatné je, či nájomca vráti prenajímateľovi prenajatý alebo iný poľnohospodársky pozemok, kedy dôjde k vráteniu a kto sú účastníci konania o vrátení pozemku.

V súvislosti s vrátením prenajatého pozemku sa posudzujú podmienky, či je pozemok prenajímateľa prístupný a či je ho možné racionálne užívať. Ak prenajímateľ prenajal pozemok, ktorý je prístupný a možno ho zmysluplne užívať, nájomca má vrátiť prenajímateľovi jeho vlastný pozemok. Za predpokladu dodržania zákonných podmienok. Koniec, bodka. S neprístupnosťou pozemku alebo ak pozemok nemožno racionálne užívať je spojené právo prenajímateľa na pridelenie iného poľnohospodárskeho pozemku. Na pozemkoch, ku ktorým má nájomca nejaký právny titul a ktoré užíva v ucelenom hospodárskom celku. Vrátenie a prevzatie iného ako vlastného pozemku sa však už netýka  len prenajímateľa a nájomcu. Ale aj vlastníkov alebo správcu pozemkov (Slovenský pozemkový fond), na ktorom má byť vrátený náhradný podnájomný pozemok umiestnený.

prenajímaný pozemok	uzavretie nájomnej zmluvy	ukončenie nájmu a vrátenie prenajatého pozemku
prenajímaný pozemok je prístupný a možno ho racionálne obhospodarovať	prenajímateľ a nájomca	prenajímateľ a nájomca
prenajímaný pozemok nie je prístupný a nemožno ho racionálne užívať	prenajímateľ a nájomca	prenajímateľ a nájomca vlastníci pozemkov v ucelenom hospodárskom celku nájomcu správca pozemkov v ucelenom hospodárskom celku nájomcu (SPF) správny orgán správca dane z nehnuteľností (obecný úrad)

Keď to zhrnieme, prevzatie pozemku do nájmu je isté. Zmluvné strany sa dohodli na vzniku nájomného vzťahu. Vrátenie prenajatého pozemku nájomcom už isté nie je. Je možné, ak …. Ak nájomca nemá vo svojom hospodárskom celku k dispozícii vhodnú lokalitu, na ktorej môže umiestniť pozemky vrátené prenajímateľovi, nájomca môže užívať prenajatý pozemok aj na „večné časy“. Alebo (zatiaľ) aspoň do vykonania pozemkových úprav.

V zákone o nájme sa tiež „pozabudlo“ na účinnú a vymožiteľnú sankciu za nesplnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu pozemok prenajímateľovi. Napríklad na nápravné postupy  a právo prenajímateľa požadovať od nájomcu náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu.  

Keďže podľa článku 2 Ústavy SR môže každý konať, čo nie je zákonom zakázané a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá, zmluvné strany môžu predchádzať vzniku konfliktných situácií. V nájomnej zmluve si môžu upraviť niektoré rizikové situácie, ktoré v zákone „na slovenský spôsob“ chýbajú,. sú upravené nedostatočne alebo im niektorá zo zmluvných strán nevenuje dostatočnú pozornosť.

Forma nájomnej zmluvy

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. z.) 

Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Fyzické osoby – nepodnikatelia môžu uzatvárať zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely aj ústnou formou.

Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu. Nevyhotovenie zápisnice, odovzdávacieho protokolu alebo iného dokumentu však nespôsobuje neplatnosť ústne dohodnutej nájomnej zmluvy.

Ak sa písomná forma nájomnej zmluvy nevyžaduje, nájomca sa vystavuje riziku, že právo užívania môže byť spochybnené a v prípade pochybností ho bez dokladov nevie preukázať. 

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
spochybnenie práva užívania k pozemkom	vyžaduje sa písomná forma zmluvy alebo zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy, odovzdávací protokol alebo iný doklad, že sa nájomná zmluva uzatvorila	nedostatky v nájomnej zmluve, nedostatky v evidencii nájomných zmlúv a nájomných vzťahov

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. z.) 

Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená. O odovzdaní pozemku do nájmu majú účastníci spísať zápisnicu.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
pochybnosti o práve užívania k pozemkom, pochybnosti o uzavretí nájomnej zmluvy právnym predchodcom, prenajímateľom alebo spoluvlastníkmi na pozemku	vyžaduje sa písomná forma úkonov súvisiacich s nájomnou zmluvou, vyžaduje sa odovzdávací protokol k zmluve o nájme alebo iný doklad, že došlo k odovzdaniu a prevzatiu prenajímanej veci	nedostatky v nájomnej zmluve, nedostatky v evidencii nájomných zmlúv a nájomných vzťahov

Zmluvné strany

Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky. Nepresnosti v identifikácii strán nespôsobujú neplatnosť zmluvy, ak je zrejmé, kto zmluvu uzatvára.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
pochybnosti, či nájomnú zmluvu uzatvorili zmluvné strany na to oprávnené, osvedčenie podpisov sa nevyžaduje, nevyžaduje sa, aby účastníkmi zmluvy boli všetci podieloví spoluvlastníci	vyžaduje sa preukázanie a overenie totožnosti úradné overenie podpisu, súhlas alebo dohoda spoluvlastníkov s nájmom pozemkov	nedostatky v nájomnej zmluve, nedostatky v evidencii nájomných zmlúv a nájomných vzťahov

Predmet nájmu a rozsah užívania poľnohospodárskeho pozemku

Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Prípadne poľnohospodársky podnik, ktorý je definovaný ako súbor pozemkov, stavieb, zariadení a iných prostriedkov, ktoré ako hospodársky celok slúžia poľnohospodárskej výrobe.

Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku. Prenajatá a užívaná výmera pozemku nie sú totožné.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov	vyžaduje sa grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami, vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného	nedostatky v nájomnej zmluve, nedostatky v evidencii nájomných zmlúv a nájomných vzťahov

Starostlivosť o prenajatý pozemok

Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou. A tiež usporiadať a zosúladiť poľnohospodársky druh pozemku s jeho evidenciou v katastri nehnuteľností.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
zanedbanie zákonných povinností vlastníka alebo užívateľa poľnohospodárskej pôdy, zodpovednosť za stav pozemkov	vyžaduje sa doklad o odovzdaní a prevzatí pozemku na zmluvné užívanie s opisom predmetu nájmu, jeho stavu a opatrení na zachovanie spôsobilosti a odstránenie nežiadúceho stavu	neurčitosť a nezrozumiteľnosť prejavu vôle zmluvných strán, dôsledky zanedbania povinností vlastníka alebo užívateľa poľnohospodárskej pôdy

Postup medzi prenajímateľom a nájomcom pri vrátení a prevzatí pozemkov

Zmluva o nájme je doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Prílohou k zmluve je zoznam poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sú vo vlastníctve prenajímateľa a na ktoré sa vzťahuje vrátenie pozemkov.

Prenajímateľ po skončení zmluvného nájmu a vrátení pozemkov, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať vstúpi do užívania. Hotovo. Ak sú prenajaté pozemky neprístupné alebo ich  nemožno racionálne užívať, náhradné podnájomné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch nájomcu prenajatých od Slovenského pozemkového fondu. Nie je isté, či po skončení nájmu môže nájomca vrátiť prenajatý pozemok prenajímateľovi.

Splnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu prenajímateľovi pozemky však nie je ani nemožné. Možno ho uskutočniť, za sťažených podmienok, s väčšími nákladmi alebo až po dojednanom čase nájmu.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
po skončení nájmu nie je možné vrátiť prenajatý pozemok, po skončení nájmu je možné vrátiť prenajatý pozemok, ale len  na dobu kratšiu ako je minimálna doba nájmu, nájomca si nesplnil povinnosť vrátiť prenajatý pozemok a v správnom konaní podľa § 12a zákona o nájme uplatňuje obštrukčné postupy	vyžaduje sa inventarizácia vlastných a prenajatých pozemkov nájomcu za účelom overenia možností umiestnenia vráteného pozemku pri uzavretí nájomnej zmluvy a rok pred termínom predpokladaného skončenia nájmu, vyžaduje sa určenie výmer vlastných a prenajatých pozemkov nájomcu v členení podľa správcu, známych vlastníkov, súhlasu vlastníkov s umiestnením náhradných podnájomných pozemkov na ich pozemkoch a podľa termínu predpokladaného ukončenia nájmu v hospodárskom celku nájomcu a po jednotlivých lokalitách, vyžaduje sa, aby nájomca a v prípade potreby Slovenský pozemkový fond, postupom podľa § 12a zákona o nájme vytvoril racionálne podmienky užívania pozemkov pre nájomcu a doterajšieho prenajímateľa, vyžaduje sa, aby si prenajímateľ  vyhradil právo požadovať od nájomcu náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu, ak nájomca nevytvorí racionálne podmienky užívania pre doterajšieho nájomcu	minimálne do vykonania pozemkových úprav nie je isté, či štruktúra vlastných a prenajatých pozemkov umožňuje vrátenie pozemok prenajímateľovi, nájom má skončiť, ale  nájomca nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by boli vhodné ako náhradné podnájomné pozemky, nárok prenajímateľa na náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu môže byť nájomcom spochybnený za účelom prieťahov v konaní a odradení prenajímateľa od vymáhania ušlého úžitku a utrpenej škody

Výška nájomného a zľava z nájomného

Výška nájomného a zľava z nájomného

Ak nájomca v príslušnom kalendárnom roku nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely,  nemohol dosiahnuť žiadny výnos alebo úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, podľa zákona nie je povinný platiť nájomné alebo má právo na primeranú zľavu z nájomného.

Ten istý zákon stanovuje, že  výška nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy vychádza zo zistenia obvyklej výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Ale pomer k výnosu, ktorý sa pri riadnom obhospodarovaní  dá dosiahnuť  nie je podmienkou stanovenia výšky nájomného.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
neprimeraná výška nájomného z hľadiska nájomcu alebo prenajímateľa, výška nájmu nezohľadňuje bežne dosiahnuteľný výnos z pôdy	vyžaduje sa zmena spôsobu výpočtu obvyklej výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy (vyžaduje zmenu zákona)	neprimeraná výška nájmu poškodzuje/zvýhodňuje prenajímateľa alebo nájomcu

Splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia

Ak nájom skončil, pozemky prenajímateľa sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne obhospodarovať, nájomca nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by boli vhodné ako náhradné podnájomné pozemky má prenajímateľ nárok na zálohu v nezmenenej výške nájmu. Záloha sa platí napríklad mesiac dopredu alebo pozadu, k 1. dňu nasledujúceho mesiaca. Nárok na náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu tým nie je dotknutý.

Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy

V zásade všetky zmluvy o nájme medzi známym vlastníkom a nájomcom nadobúdajú účinnosť už od okamihu ich uzavretia, sú účinné už podpisom zmluvy. Katastrálny zákon pritom ustanovuje, že súčasťou katastra nehnuteľností sú údaje o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.

Doba, na ktorú sa  nájomcovi prenajíma pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, výpovedná lehota je päť rokov. Nájomné práva teda trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov. Vlastník, resp. oprávnená osoba sa dopúšťajú priestupku proti poriadku na úseku katastra, ak v ustanovenej lehote neohlásia zmeny údajov katastra týkajúce sa nehnuteľnosti, ktorej je vlastníkom alebo držiteľom, alebo nájomcom.

riziko	opatrenie na zmiernenie rizika	riziko zostávajúce po vykonaní opatrení
viacerí nájomcovia preukazujú zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom, resp. k tým istým spoluvlastníckym podielom	vyžaduje sa podmieniť nadobudnutie účinnosti nájomnej zmluvy vykonaním záznamu  práv k pozemkom do katastra na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby	vlastník alebo iná oprávnená osoba neohlási zmeny údajov o nájomných právach k pozemkom

Záver

Príčina problémov bezpochyby súvisí najmä s rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva a neúplnou a nehodnovernou verejnou evidenciou nájomných vzťahov, nájomných zmlúv, dohôd a rozhodnutí o vzniku užívacích práv k náhradným podnájomným pozemkom.

S tvrdením, že zabezpečiť užívanie poľnohospodárskych pozemkov zvýhodnením nájomcu je verejným záujmom a je s ním možné len súhlasiť. Opatrenia na zmiernenie nejednoznačnosti práv a povinností zmluvných strán a aplikácia postupov vrátenia a prevzatia pozemkov po skončení nájmu do nájomných zmlúv umožňuje prenajímateľov a nájomcovi tento verejný záujem naplniť. Bez neprimeraného zvýhodňovania doterajšieho nájomcu pred prenajímateľom alebo budúcim nájomcom.

Štátne orgány môžu konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví zákon. Ak okresné úrady nedokážu, nevedia alebo nezabezpečia vedenie hodnovernej evidencie  užívateľských vzťahov, podnájomných vzťahov na základe podnájomných zmlúv, rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu a evidenciu ostatných užívacích vzťahov, prenajímateľ a nájomca si môžu sami upraviť zmluvný nájom tak, aby predchádzali narušeniu ich vzájomných budúcich vzťahov. Rovnako dôležité je, aby sa prenajímatelia, ktorý chcú skončiť nájom pred uplynutím dohodnutej doby nemohli odvolávať na tieseň a nápadne nevýhodné podmienky.