V projekte pozemkových úprav je jedným z dôležitých faktorov hodnota pôdy. Bohužiaľ, hodnota pôdy sa určuje podľa vyhlášky č.38/2005 Z.z., ktorá je však zastaraná (a to nehovoríme o tom, že je vedená na slovenské koruny, historicky ešte československé) a vychádza z bonity pôdy, ktorá bola vytvorená na princípoch socialistického hospodárenia na pôde a už nezodpovedá súčasným podmienkam a stáva sa obmedzujúcim faktorom pri projektovaní. Pritom sa už dlho (ako vždy) hovorí o „cenových mapách“, ktoré však žiadna inštitúcia nevytvorila a ani v dohľadnej dobe nevytvorí.
Prevláda predstava, že mapa hodnoty je čisto technická záležitosť a vlastníci do nej nemajú čo hovoriť. Opak je pravdou, lebo mapa hodnoty je podkladom, ktorý je základným a kvantitatívnym kritériom primeranosti nových pozemkov a do veľkej miery ovplyvňuje výsledok projektu.
Základné problémy
Hodnota pôdy podľa bonity by mala vyjadrovať jej produkčné a potenciálne charakteristiky. Zo skúseností môžeme prehlásiť, že nevyjadrujú (určenie areálov BPEJ bol síce revolučný spôsob určenia hodnoty pozemkov v 60-tych rokoch minulého storočia a v zásade je použiteľný aj dnes, len v zmysle technologického pokroku potrebuje aktualizáciu, na čo sa už asi nezmôžeme). Ak sa budeme na hodnotu pozerať ako na body, tak to celkom dáva zmysel v tom, že vlastník v novom stave dostáva rovnaké bodové ohodnotenie pôdy. Treba však súčasne povedať, že obmedzenia, ktoré sa dostali do zákona sú také, že pôsobia proti zmyslu zákona.
Predstavte si situáciu, že vaše pozemky majú výmeru 1000 m2 a hodnotu 1,00 Eur/m2. Ak by ste mali záujem, tak za svoje pozemky, nemôžete dostať 2000 metrov v hodnote 0,50 Eur/m2, lebo maximálna zmena výmery je 5%, takisto nemôžete dostať pozemky o výmere 500 m2 v hodnote 2,00 Eur/m2. Takisto nemôžete dostať 1000 m2 v hodnote 2,00 Eur/m2, alebo 1000 za 0,50 Eur/m2, lebo maximálna zmena hodnoty je 25%.
Existuje možnosť, že na vašu žiadosť a s vaším súhlasom dostanete menšiu výmeru alebo hodnotu. To problém nie je. Ale problém je, že sa jedná o spojené nádoby: ak sa vám zmenší výmera, tak sa niekomu inému zväčší. A ak sa mu zväčší viac, ako je povolená odchýlka, tak vám sa nedá vaša požiadavka splniť.
To pôsobenie proti zmyslu zákona je skutočné: ak chcete dodržať zákon, vlastníkovi musíte dať viacero pozemkov rôznej hodnoty, aby ste sa dostali s hodnotou nových pozemkov do primeraných odchýlok. A tu sa vytráca požiadavka prvej vety zákona o pozemkových úpravách: obsahom pozemkových úprav je racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva v určitom území..
V jednom projekte sme pri využití postupov spomínaných v ďalších častiach článku vytvorili približne 3000 nových parciel. OU PLO však požadoval striktné dodržanie pravidiel zákona a tak tých parciel bolo napokon asi 5000.
Modelová situácia
Predstavte si, že nejaká lokalita v blízkosti obce je podľa územného plánu alebo plánu rozvoja obce určená na individuálnu bytovú výstavbu (IBV). Hodnota pozemkov sa nedá určiť inak ako podľa vyhlášky, teda podľa bonity, hoci trhová hodnota takýchto pozemkov (ak budú usporiadané po projekte) bude 100 Euro/m2. V zásadách sa určí, že vlastníci v takejto lokalite zostanú, nikto nový do nej nepribudne, takže problém s hodnotou nebude. Ak nemáte záujem o takýto pozemok, tak môžete požiadať, aby vám v tejto lokalite nebol vytvorený. Potom však vyvstáva otázka, ako sa vysporiadame s tým, že hodnota pozemkov v tejto lokalite vzrastie, ale vy dostanete pozemky v podstate v rovnakej výmere (a teda neprimeranej hodnote). Spravodlivé riešenie by bolo, ak by sa vlastníci dohodli, že výmera v lokalite IBV sa bude vymieňať v pomere 1:100, teda ak niekomu pribudne 1 m2 na váš úkor v lokalite IBV, tak vám pribudne 100 m2 mimo nej. Bohužiaľ, v tejto aktivite vás stopne zákon, ktorý takúto neprimeranosť neumožňuje.
Riešenie problému.
V projekte pozemkových úprav je jedným z najdôležitejších pojmov primeranosť pozemkov, kde primeranosť je daná výmerou, hodnotou (objektívne vyčísliteľné), hospodárskym využitím pozemkov, topologickým umiestnením a podobnými kritériami, z ktorých niektoré môžu byť objektívne a teda kvantitatívne vyčísliteľné, niektoré nevyčísliteľné či subjektívne hodnotené. Na druhej strane zákon niektoré kritéria ignoruje (neprihliada sa na ne) a na druhej strane, tým vyčísliteľným prisudzuje vyššiu hodnotu (lebo sa dajú jednoducho skontrolovať).
Na druhej strane v projektoch máme dve kritériá, ktoré sa explicitne posudzujú samostatne, teda výmera a hodnota, a problém spočíva v tom, že nie sú na sebe závislé a tým redukujú možnosti umiestnenia nových pozemkov, napríklad v rámci pôvodného pozemku, napr. s výmerou 10 hektárov a desiatimi vlastníkmi, bonitami od 0,02 Euro/m2 do 0,30 Euro/m2 nie je možné im vytvoriť nové pozemky tak, aby boli všetky primerané vo výmere a hodnote (síce vieme modelovať, ale v zásade nemusíme, lebo v konkrétnych projektoch vieme nájsť takéto parcely).
Jedno z riešení je zviazanie hodnoty a výmery do jedného čísla: výmera*hodnota pôvodných a nových pozemkov každého vlastníka sa nebude líšiť o viac ako niekoľko percent. Je to jednoduché – proste jednoduchý zákon zachovania hmoty a energie.
Druhé riešenie spočíva v určení priemernej hodnoty pozemkov vo väčších pôdnych celkoch, pričom sa zachovajú pôvodné kritériá na výmeru a hodnotu pozemkov podľa zákona.
Prvý spôsob vyžaduje zmenu zákona, druhý zmenu vyhlášky, alebo len dohodu vlastníkov.
Aj keď si to tvorcovia zákona neuvedomujú (lebo sú právnici a je všeobecne známe, že matematika nie je ich doména), že v nelineárnych systémoch (čo pozemkové úpravy určite sú) lineárna zmena podmienok spôsobí exponenciálnu zmenu pri hľadaní (aspoň optimálneho) riešenia. V prípade zákona to bola zmena primeranosti vo výmere z 10% na 5%. Samotná zmena primeranosti vo výmere nie je problém – nové pozemky vytvárame takmer s metrovou presnosťou voči výmerám v pôvodnom stave (a teda takmer bez zmeny zložitosti), ale obmedzenie výmery zvyšuje zložitosť nájdenia aspoň optimálneho riešenia, ktoré vyhovuje podmienkam primeranosti v hodnote pre všetkých vlastníkov (primeranosť v hodnote je jediným vyčísliteľným parametrom, na základe ktorého môže byť námietka vlastníka oprávnená). Aj keď sa primeranosť dá rozšíriť z 10% na 25%, tak v mnohých prípadoch to nestačí a systém je mimoriadne nestabilný. Stačí zmeniť poradie pozemkov v nejakom projekčnom celku a miesto vyriešenia primeranosti jedného vlastníka vám pribudne niekoľko ďalších vlastníkov s neprimeranosťou v hodnote. A tak ako riešenie sa vlastníkom vytvárajú podielové parcely (ktoré sú z tohto pohľadu stabilnejšie, lebo sú väčšie) alebo sa vytvárajú menšie parcely vo viacerých projekčných celkoch, aby sa hodnota nových pozemkov bola primeraná. Oba postupy teda degradujú výsledok v zmysle takmer sa zachová pôvodný stav alebo sa vlastníkom pozemky rozdrobia.
Zásady pre určenie hodnoty pozemkov
Vyhláška č.38/2005 Z.z. má diery, ktoré (ak by sme boli striktne dôslední) musíme vyplniť buď znaleckým posudkom alebo neurčiť žiadnu hodnotu (vzhľadom na spôsob určenia areálov BPEJ pre všetku nelesnú pôdu sa však ocenia všetky pozemky). Spracovanie znaleckých posudkov na veľké časti územia v obvode projektu (napr. areály poľnohospodárskych družstiev, technické zariadenia) prináša dva problémy: cena za spracovanie a efektívnosť použitých zdrojov. Spracovanie znaleckých posudkov nechal štát na spracovateľov projektov, ale nie sú zahrnuté v cene za projekt (nepočíta sa s nimi) a tak môžu vyčerpať zdroje potrebné na ďalšie etapy projektu.
Preto sme sa rozhodli spracovať Zásady pre určenie hodnoty pozemkov, kde stanovujeme spôsob určenia hodnoty pozemkov tak, aby boli pochopiteľné a použiteľné (už sme ich použili a spravidla s nimi nesúhlasí SPF z principiálnych dôvodov, ale ani SPF nechce znášať náklady na znalecké posudky). Pri zásadách využijeme zákon č.229/1991 Zb., §19, ods.2:
O vykonaní pozemkových úprav a v súvislosti s tým o výmene alebo prechode vlastníckych práv, o určení hraníc pozemkov alebo o zriadení, prípadne zrušení vecného bremena k dotknutým pozemkom rozhoduje okresný úrad na základe dohody vlastníkov. V prípade, že sa vlastníci nedohodnú, rozhoduje okresný úrad za podmienok ustanovených zákonom. Rozhodnutie okresného úradu preskúma na návrh účastníka súd.
Na základe dohody vlastníkov sa určia priemerné hodnoty pozemkov v projektových blokoch (treba použiť vážený priemer), prípadne projekčných celkoch.
Tento krok sme už síce v minulosti použili, ale nepodložili sme ho zákonom č.229/1991 Zb. Jedným z bodov Zásad pre určenie hodnoty pozemkov bude nasledujúci text:
Na základe bodov 1. až 9. sa určia hodnoty pozemkov. Výsledná mapa hodnoty sa stanoví pre projektové bloky ako vážený priemer hodnoty jednotlivých pozemkov identifikovaných na daný projektový blok. Hodnota pozemkov pre register pôvodného a nového stavu sa stanoví na základe identifikácií na projektové bloky. Hodnota pozemkov v projekčných celkoch, ktorá sa stanovuje na základe dohody vlastníkov je podkladom na určenie hraníc nových pozemkov, ktoré sú predmetom ustanovenia podľa zákona č.229/1991 Zb., §19, ods.2.
Záver
Aby bolo jasné: hodnota pozemkov, ktorá sa stanovuje na základe dohody vlastníkov, nie je predmetom §19, ods.2. Ale výsledok, ktorý z tejto dohody vznikne, teda nové hranice pozemkov už sú predmetom tohto zákona. Uvádzam to preto, aby sme sa nedostali do typického riešenia (resp. zablokovania tohto návrhu), ktoré používajú úradníci: vytvorí sa spor gramatického výkladu zákona s výkladom jeho zmyslu.
Využitie zákona č.229/1991 Zb. sa dá v prípade, že ak chcete splniť vlastníkovi jeho požiadavky, tak sa dostanete do situácie, že primeranosť v hodnote je neriešiteľná (napr. ak pričleníte pozemok k jeho pozemkom v intraviláne), alebo vlastníci v rámci dedičstva si rozdelia parcely v novom stave ináč ako je hodnota pôvodných parciel (niektorí právni nasledovníci budú mať vyššiu hodnotu pozemkov ako podľa dedičstva, niektorí menšiu, ale celkovo ako skupina vlastníkov budú primeraný v hodnote aj výmere). Spravíte písomnú dohodu medzi nimi podľa §19, dos.2. A OU PLO bude dohodu akceptovať. Častá otázka vlastníkov je, ako sa dhodne s inými vlastníkmi na umiestnení jeho pozemkov, či budú súhlasiť s tým, že sa ich pozemky presunú niekam inam, či s tým bude súhlasiť napríklad SPF. Odpoveď je jednoduchá: pozemkové úpravy neriešia dovjstranné dohody každého vlastníka s každým vlastníkom, riešia súhlas s výsledným stavom, ktorý by mal približne zodpovedať predstavám a požiadavkám vlastníkov na usporiadanie ich pozemkov. Z tohto pohľadu je schválenie návrhu umiestňovacieho plánu dohodou v zmysle spomínaného zákona.
Čo však robiť v prípade, že vlastníci dohodu neuzavrú, napríklad jeden z nich nebude súhlasiť s dohodou? Vytvoríte im podielové parcely, aby ste dodržali zákon? Alebo necháte problém vyriešiť schválením umiestňovacieho plánu a schválenie (a následne rozhodnutie o schválení) sa bude považovať za dohodu podľa zákona č.229/1991 Zb., §19, ods.2? Toto vyzerá ako Hlava XXII – OU PLO nezverejní register, lebo nie je splnený zákon, ale ten môže byť splnený, ak sa projekt zverejní a vlastníci projekt schvália.
Stanovenie priemernej hodnoty v projektových blokoch je krokom k zmysluplnejšiemu návrhu nového stavu a aj riešeniu niektorých problémov spomenutých vyššie. Myslím, že takýto postup by sa mal prevziať do zákona, zmeniť kritéria primeranosti (potom možno nebude nutná nasledujúca časť), akceptovať schválenie projektu ako dohodu v zmysle zákona č.229/1991 Zb., §19, ods.2, lebo približuje projekt k racionálnejšiemu usporiadaniu pozemkov.
P.S. Návrh zásad stanovenia hodnoty pozemkov formou záznamu pre účely PPÚ Naša Obec
Správny orgán v súlade so zákonom č. 330/1991 Z.z. o pozemkových úpravách v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“), v zmysle vyhlášky č.38/2005 Z.z. (ďalej len „vyhláška“) o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav, vyhláška č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, zákona č.229/1991 Zb., Metodického návodu na vykonávanie geodetických činností pre projekt pozemkových úprav, vydaných ÚGKaK–SR a MP-SR (ďalej len „MN“), Dočasného metodického návodu v znení Dodatku č. 1 zo dňa 23.03.2021 a Metodických listov PPÚ – 1/2021 až 6/2022 dohodol nasledovné zásady stanovenia hodnoty pozemkov, ktoré boli prerokované na zasadnutí predstavenstva Združenia účastníkov pozemkových úprav v k.ú. Naša Obec dňa 16.07.2024.
1.
Hodnotu pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu (orná pôda, chmeľnica, vinica, záhrada mimo intravilánu, ovocný sad a trvalý trávny porast) spresnenú meraním a odsúhlasenú komisionálnym šetrením druhov pozemkov (súčasný stav) V mape polohopisu opatrené atribútmi druhu pozemku (DRP) a spôsobom využitia (SVPPU):
DRP= 2 (orná pôda), SVPPU=1
DRP=5 (záhrada), SVPPU=4
DRP=6 (ovocný sad), SVPPU=6
DRP=7 (trvalý trávny porast), SVPPU=7
v zmysle § 9 ods. 3 zákona sa určí podľa sadzieb aktualizovaných BPEJ uvedených v Prílohe č. 1 vyhlášky (stĺpec 2, 5, 8).
2.
Hodnota lesného pozemku a iného pozemku ktoré slúži lesnému hospodárstvu, spresneného meraním a odsúhlaseného komisionálnym šetrením (súčasný stav), v mape polohopisu opatrené atribútmi druhu pozemku DRP=10 a spôsobom využitia SVPPU=38 alebo 9 v zmysle § 9 ods. 3 zákona sa určí na základe odborného stanoviska podľa sadzieb uvedených v Prílohe č. 3 vyhlášky. Hodnotu pozemkov, ktoré plnia funkciu spoločných zariadení a opatrení (vrátane vodných plôch, zastavaných plôch a ostatných plôch), v mape polohopisu opatrené atribútmi druhu pozemku (DRP) a spôsobom využitia (SVPPU), poľné cesty opatrené atribútmi
DRP=13 (zastavaná plocha a nádvorie) so SVPPU=22
DRP=14 (ostatná plocha) so SVPPU=22
3.
Protierózne opatrenia (vetrolamy, zatrávnenia, zasakovacie pásy, ktoré majú pôdoochrannú funkciu) a opatrenia určené na ochranu životného prostredia (napr. remízky, ostatná krajinná zeleň, ktoré sa stanú súčasťou MÚSES)
DRP=14 (ostatná plocha) so SVPPU=10, 29, 34, 37
Ekologigké opatrenia (zachovanie biodiverzity a ekologickej stability)
DRP=7 (trvalý trávny porast) so SVPPU=7
Vodohospodárske opatrenia (odvodňovacie kanále, vodné nádrže pre závlahy a závlahové zariadenia) opatrené atribútmi
DRP=11 (vodná plocha) so SVPPU=11
DRP=11 (vodná plocha) so SVPPU=14
DRP=14 (ostatná plocha) so SVPPU=25
v zmysle § 9 ods. 8 zákona sa určí podľa druhu priľahlého pozemku a aktualizovaných BPEJ uvedených v Prílohe č. 1 vyhlášky (stĺpec 2, 5, 8).
4.
Hodnota pozemkov na ktorých sú stavby vybudované do 24.6.1991 (vrátane priľahlej plochy, ktorá svojím umiestnením a využitím tvorí neoddeliteľný celok so stavbou) a mohli byť vyňaté z obvodu PPÚ podľa §4 ods.2 zákona, plnia funkciu verejného dopravného a technickéo vybavenia územia, a sú vo vlastníctve SR alebo obce, v mape polohopisu opatrené atribútmi druhu pozemku (DRP) a spôsobom využitia (SVPPU):
Cestné komunikácie, hrádze opatrené atribútmi DRP=13 (zastavaná plocha a nádvorie) so SVPPU=22, 24
Železnice opatrené atribútmi DRP=13 (zastavaná plocha a nádvorie) so SVPPU=20
Stavby technickej vybavenosti (elektrické, plynové, ostatné inžinierske stavby, atď) – v mape DRP opatrené atribútmi
DRP=13 (zastavaná plocha a nádvorie) so SVPPU=15, 16, 18
DRP=14 (ostatná plocha) so SVPPU=22, 24
v zmysle §11 ods. 24 zákona sa určí podľa druhu pozemku pred jeho zastavaním (podľa druhu priľahlých pozemkov) a aktualizovaných BPEJ uvedených v Prílohe č. 1 vyhlášky (stĺpec 2,5,8).
5.
Hodnotu pozemku pre ostatné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok , funkčná zeleň, manipulačná plocha, v mape DRP opatrené atribútom DRP=14 (ost.pl.) so SVPPU=34 v zmysle § 9 ods. 3 zákona sa určí podľa aktualizovaných BPEJ priľahlých pozemkov uvedených v Prílohe č.1 vyhlášky (stĺpec 3, 6, 9) – ostatná plocha.
6.
Hodnotu pozemkov, zastavaných plôch alebo plôch vyňatých z poľnohospodárskej pôdy, ktoré boli komisionálne odsúhlasené podľa výmery a druhu pozemku vedeného na LV v „C“ KN stave (prípadne v „E“ KN stave) vo vlastníctve fyzických alebo právnických osôb, a bolo zistené, že evidovaná poloha nezodpovedá skutočnému umiestneniu (sú podľa výmery a druhu pozemku vedeného na LV identické, ale ich poloha je iná ako v mapovom stave), aj keď sú v mape DRP opatrené atribútmi
DRP=13 (zastavaná plocha a nádvorie) so SVPPU=15,16, 17, 18, 22 34,
DRP=14 (ostatná plocha) so SVPPU=10, 22, 34, 37
DRP=11 (vodná plocha) so SVPPU=12, sa určia v zmysle §10 ods. 4 f) MN v druhu priľahlých pozemkov a aktualizovaných BPEJ uvedených v Prílohe č. 1 vyhlášky (stĺpec 2,5,8), nakoľko pozemky v novom stave budú totožné s pôvodnými pozemkami a úpravami k zmene vlastníckeho práva nedochádza. Na určenie hodnoty týchto pozemkov sa osobitný predpis podľa §9 ods.16 zákona v konaní nepoužije z dôvodu nehospodárnosti a aby nevznikali neodôvodnené rozdiely pri primeranosti pôvodných a nových pozemkov. Obmedzenie nakladania s pozemkami v konaní bude ošetrené v Zásadách umiestnenia nových pozemkov.
7.
Hodnotu pozemkov zastavaných a ostatných plôch v užívaní fyzických alebo právnických osôb, ktoré nie sú v katastri nehnuteľností vedené na LV v „C“ KN stave, a v mape DRP sú opatrené atribútmi
DRP=13 (zastavaná plocha a nádvorie) so SVPPU=15, 17, 22, 34
DRP=14 (ostatná plocha) so SVPPU=10, 34, 37
DRP=11 (vodná plocha) so SVPPU=12
a slúžia na poľnohospodárske účely (§1 zákona 504/2003 Z.z.) sa určia v zmysle §10 ods. 4 f) MN v druhu priľahlých pozemkov a aktualizovaných BPEJ uvedených v Prílohe č. 1 vyhlášky (stĺpec 2, 5, 8) z dôvodov ako v bode 6. Obmedzenie nakladania s pozemkami v konaní bude ošetrené aj v Zásadách umiestnenia nových pozemkov.
8.
Hodnota pozemkov vedených v Registri porastov (podľa §6, ods.11 sa sa určí podľa sadzieb aktualizovaných BPEJ uvedených v Prílohe č. 1 vyhlášky (stĺpec 2, 5, 8). Pozemky v novom stave budú totožné s pôvodnými pozemkami a úpravami k zmene vlastníckeho práva nedochádza bez dohody vlastníka pozemkov a vlastníka porastov (viď zákon č.229/1991 Zb., §19). Na určenie hodnoty týchto pozemkov sa osobitný predpis podľa §9 ods.16 zákona v konaní nepoužije z dôvodu nehospodárnosti a aby nevznikali neodôvodnené rozdiely pri primeranosti pôvodných a nových pozemkov v prípade dohody vlastníkov pozemkov a porastov. Obmedzenie nakladania s pozemkami v konaní bude ošetrené v Zásadách umiestnenia nových pozemkov.
9.
Hodnota pozemkov, ktoré sú v obvode, ale sú v intraviláne obce sa určia základnou hodnotou pozemkov podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. podľa jednotkovej východisková hodnota pozemku, ktorá sa určí podľa klasifikácia obce, názvu obce alebo podľa počtu obyvateľov (príloha č. 3 k vyhláške č. 492/2004 Z. z., časť E).
10.
Na základe bodov 1. až 9. sa určia hodnoty pozemkov. Výsledná mapa hodnoty sa stanoví pre projektové bloky ako vážený priemer hodnoty jednotlivých pozemkov identifikovaných na daný projektový blok. Hodnota pozemkov pre register pôvodného a nového stavu sa stanoví na základe identifikácií na projektové bloky. Hodnota pozemkov v projekčných celkoch na základe dohody vlastníkov sa stanovuje podľa zákona č.229/1991 Zb., §19, ods.2., lebo jej dôsledkom bude stanovenie hraníc nových pozemkov.
11.
Pre vyrovnanie v peniazoch sa použijú hodnoty pozemkov stanovené podľa bodu 1. až 8. v zmysle zákona a vyhlášky č.38/2005 Z.z. a pre lesné pozemky s určením faktora polohy.
12.
Po VZFU a vytvorení RPUVVP sa aktualizuje mapa hodnoty podľa zákona č.330/1991 Zb., §11, ods.3.
